环境营造战略升级拉高投资成本

过往的观光旅游时代，消费者对旅游环境景观的要求处于初级阶段，对于多数久居城市的游客而言，大海、蓝天、绿地、树林即可成为出门旅游的理由。因而我们看到，在整体市场的旅游需求刚被激发的时候，少数出名的景区成为稀缺的旅游资源，旅游景区产品供给低端，经营粗放。多数出名景区人头攒动但环境恶劣。

然而，当市场升级到休闲旅游时代，环境景观质量成为越来越多游客关心的要素。为何日本、欧洲的旅游线路持续火爆？多数原因是国人更倾心于海外景区的环境质量和精细的服务水平。市场调查发现，对于中国一、二线城市的居民来说，生态环境景观特色已成为郊区度假首要考虑的因素。瑞士的山谷小镇，法国普罗旺斯壮美的花海，英国浪漫的大草坪，苏格兰地区的神秘宫廷古堡，都是国人最为青睐的休闲度假地。对于消费能力和审美能力日趋上升的国内游客而言，真正以打造吸引游客为目标的高品质的环境已成为市场竞争的必备。

因此，成功的环境营造战略需有几个基本要素：第一是成规模的环境空间。对于旅游度假而言，再是精品的环境，如不成为规模，都无法让游人产生震撼的旅游观感；第二，景观奇迹的打造。大片的英式草坪、壮美的花海、修葺整齐的花园、充满人文气息的艺术雕塑、多样而变化的滨水驳岸、趣味十足的湿地景观、色彩斑斓的树林落叶。。。这些在国内地区少见的环境空间的营造，都是成功的基本要素。成规模和景观奇迹，这两点就成为景观空间投入的重要手段。仅要将这两点的做的成功，就需花费大量创意设计工程方面的投入，相应资本投入更是高门槛。

配套房地产开发成为主要回收投资手段，但前期投资不容忽视

当前市场上大量案例已经证明，纯粹旅游项目开发仅凭门票和相关景区内商业消费收入，极难短期收回投资，甚至要想持续维持当期的收支平衡都是难事。因此，要想收回动辄数亿的景区前期投资，在当前市场环境下，很难寻找到能产生数以亿计盈利的生意模式。这种情况下，房地产开发正成为旅游项目高度依赖的产品模式。因此，按这种商业模式计算，如若需要收回5~10亿的前期旅游投资，必须获得相应的房产投资利润。假设按照30%的毛利率计算，相应在前期的开发成本也需达到70%。因此，在获得补偿旅游的高额利润之前，前期配套的房地产投资额也将达到10~20亿元。

需要提醒的是，这种商业模式的成功前提是旅游景区的成功打造。如若前期旅游主题项目未获成功，那后期的房产投资将如狗尾续貂，价值骤减并极可能烂尾。这种结果的本质即是郊区房产在无人气、缺少配套资源情况下，房产就失去了基本居住价值，被市场遗弃。

通过对以上旅游地产三个基本成功要素的分析，我们可以发现，完成每一项基本要素的投资都需跨越一个最低的门槛。因此可以得出下总结：第一，即使考虑资本的滚动开发和分期建设，一个综合性的旅游项目基本投资门槛在5~10亿元，这个投资额匡算的前提是高吸引力的主题营造和成规模的配套景观打造，并且两者要同时大规模投入才能起到引爆市场的效果。因为旅游行业规律告诉我们，如若不能在第一期引爆市场，这个项目将会死掉。在这个行业里，并没有第三条道路选择。第二，除却足额的资本投资外，高水平的技术团队支撑绝对重要。对创意、设计、媒体、运营管控、科技甚至线上互动能力的打造，是这个技术团队需要配置的最基本力量。

旅游地产并非简单的在地产之上附加旅游功能，随着购房者在房地产投资方面更加谨慎，旅游地产的投资属性逐渐减弱，旅游服务的营利性对旅游地产项目更有决定性的作用。提高旅游地产的投资回报，需要从开发商与购房者两个角度考虑，使二者共赢，项目才具有可持续性。这就要求旅游产品与居住物业必须贴近消费者，提高物业附加价值，同时加强旅游项目经营，加强旅游吸引物的持续创新。总体来说，旅游地产开发不是一锤子买卖，必须做好未来10年、20年持续经营、创新的打算。