CBC：何为“超定位”？

祝林：如果按照正常的市场调研或者常规逻辑来看，如果是常规定位，一定会做一些类似翠微、华联等中规中矩、体量适中的百货类项目。但我们采用了“超定位”，这体现在两个方面。其一，从建筑设计上，我们选择了国际设计师团队，这就保证了建筑的形体、内部空间的品质感；另一方面，我们在招商及品牌引进上，也是突破常规的“超定位”，包括沃尔玛、国际比赛标准的真冰冰场、大型的主题乐园以及外婆家、星巴克等品牌餐饮及精品店，这对于常规项目定位来说都是“超定位”的。

CBC：谈到超定位，五彩城引入了公交场站，这个在很多商业综合体中也是很难见到的，这也是出于超定位的考虑吗？

祝林：五彩城主要服务于周边3-5公里范围内北京北部的区域，包括橡树湾、上地Moma等大型居住区以及北部地区的产业园区。对于企业来说五彩城应该是第一家把公交场站无缝引入到项目当中去的，作为区域型的购物中心来说，公共设施的发展非常重要，出于方便消费者的角度来讲，我们宁愿牺牲这部分商业面积，来提供一个美观且方便的公共设施。我们在前期设计的时候就作为一个重要条件提交给设计方，同时也得到了政府相关部门的大力支持。

图1 酷冰冰场、Snoopy主题乐园、公交场站的引入源于五彩城的“超定位”

以体验拉动零售的运营模式

CBC：对于项目前期的招商挑战，五彩城是如何应对并实现了良好的运营？

祝林：目前很多商业都面临招商方面的难题，对于五彩城来说有以下几个关键因素。首先，华润本身的品牌以及其在万象城等其他商业项目运营的积累，保证了品牌客户对他的信任和支持。其次，五彩城项目对未来市场有长远深入的战略发展规划，这对于品牌企业无疑具有很大的吸引力，他们需要也一定可以借助华润品牌项目共同发展。

目前来看，五彩城在商业规模、市场氛围、辐射范围等方面都成为北京上清地区的重要商业中心，因此也是商家选择该区域入驻的首选商业圈，只要品牌商家有意在北京北部布局，五彩城一定是他们的首选。所以，作为开发商，应特别注重对市场未来的战略规划，并坚定信心做好。

CBC：您认为体验式的商业模式是否是目前应对互联网时代电子商务快捷消费的最好方式？其未来的发展方向如何？ 

祝林：从目前来看，体验式商业应该是应对电子商务快捷消费的一个途径，但并不是唯一的，随着社会的发展，国际品牌进入国内的会越来越多，同时人们的消费理念也会在不断变化，业态也会不断的发展变化，未来一定有更有效的解决方法。

对于五彩城来说，体验只是第一步，更多的还是希望通过体验的业态来吸引更多的顾客到来，同时做好商场平台，产生更多的消费，以此拉动零售和其他的业态销售。仅仅依靠体验的业态，是无法长久运营的。

CBC：体验式的商业模式在五彩城中是如何体现的？目前效果如何？

祝林：主要体现在三个方面。首先在物理硬件上，五彩城通过引进真冰冰场、儿童主题乐园，扩大餐饮比例（接近30%）和儿童业态比例（约为20%），其中儿童业态覆盖教育、娱乐、零售等多领域，教育又能满足0~3岁、3~6岁、6岁以上的不同年龄段的消费。

其次是在软性服务上，我们希望让顾客产生更多的互动体验，以及持续性的消费。如真冰冰场，我们采用自营的模式，一个小朋友在这里学滑冰，可能会从3岁一直到6岁、9岁，这个会持续的影响着她。Snoopy主题乐园采用在商场消费一定额度换购门票的经营方式，延长了消费者的商场使用时间。同时作为Snoopy主题乐园的品牌，也会持续的影响着孩子们的成长。

第三，通过将五彩城打造为一个大型的互动平台，让更多的人参与进来，这是体验的第三个方面。目前我们正在与中央人民广播电视台FM“中国好声音”合作举办“完美声音”歌手 选拔赛，五月份即将举办“超级宝贝”宝宝选秀活动，获胜者可直接被推送到北京电视台。另外，每年2月14日和七月初七举办千人大型相亲活动，下一步，我们还将计划和“世纪佳缘”合作，新建实体店，形成每周的相亲活动。同时，建立“掌上五彩城”电子平台，通过微信、微博等新媒体，实现消费者与商家的互动。