商业地产十年变迁及未来发展趋势
作者:莫力生     来源:万达商业规划院总工办

商业地产,无疑是近几年房地产界最时尚的关键词!政府不断推出的各种平抑住宅价格的政策包括金融措施成为商业地产大热的注脚。而在千军万马杀进商业地产的背后,我们应该关注什么?在此,以大型商业或商业综合体为主体,阐述商业地产十年的变迁及未来发展趋势。


一、商业地产十年变迁

何谓商业地产,百度一下,答案五花八门,在此不做深入探讨。归纳起来均是以商业作为主要组成部分,将商业运营与地产开发相结合的房地产开发模式。本文论述的商业,是指大型商业或商业综合体,而非普通街边商铺货住宅底商。

华堂新建商场,王府井百货在哪里开了个新店,只是商业的拓展。在商场周边,生活便利了,人气旺盛了,地价房价齐升,这些好处商场的主人却没能分享。有聪明的老板将商场周边地块一起拿下,建商场的同时建住宅、写字楼,销售的超额收益落在自家口袋,也能贴补些建造成本,这就是国内商业地产的起源。

2000年之前的商业地产,处于自发生长阶段,乏有经典项目。北京国贸一期勉强算一个,而国贸商城的成功,也是在不断改造后终于找准方向。在此前后,华润策划深圳万象城,万达开始摸索商业地产的创新模式。2003年七座万达广场开业,2004年万象城开业,从此商业地产真正成为房地产的分支行业。

2003至2009年是十年的第一阶段。华润参照香港模式,凯德按照新加坡模式在内地复制,定位中高档。万达、宝龙则定位中档,探索中国特色的商业地产模式。此阶段能坚持走商业地产之路是考验决策者远见卓识的,需要在以万科为代表的住宅地产高额利润的光环背后默默耕耘。

随着2003年国务院18号文件发布,从2004至2007年房价异常飙升,引发政府有形之手的强力干预,收紧银根,住宅地产系统性风险显现。2008年成为房地产业最痛苦的一年,各路非常规融资手段齐出,尤其被各界看好的救命稻草REITs,2009年也被金融防火墙无情斩断。

商业地产在本轮调控中受影响较小,华润、万达、凯德或稳健或快速扩张,以及中粮、恒隆若干标杆商业项目成功显示示范效应,各路大佬终于开始发现商业地产的长期稳定优势,发现持有物业及其升值对于资本运作的价值,发现商业地产也存在不小机会。商业地产在2009年确立了能够与住宅地产比肩的地位。

2009至2013年是第二阶段。此阶段商业地产蓬勃发展,各路资金大举投入商业地产,各类项目如雨后春笋冒了出来,急切的占领市场。因为国内商业物业的绝对稀缺,“看不见的手”还没有显示威力,市场杂乱,良莠不齐。这一阶段商业地产开始分化,呈现较为分明的四类典型开发模式。

第一,是以商业作为项目主体的开发模式。华润、万达、中粮等若干早期进入的企业成为市场引领者,身后均有大量中小公司模仿,尤其在三四线城市。市场引领者已经形成相对完善的产业链,其模式可随市场变化自行调整。模仿者难以建立完整产业链,定位策划不易落到实处,是否能成功多少依赖运气成分。

第二,以商业作为项目配套,提升项目价值的开发模式。主要住宅开发商大都不同程度介入商业地产的开发,但主要还是结合自身住宅项目的配套,而不是以商业为主体,项目商业体量总体偏小。

第三,以商业企业(包括连锁百货、连锁超市、大型专业市场)为主导,自建自营的开发模式。商业企业利用自身现金流充裕的优势筹集资金建设,后期主体自营。在此基础上可以部分销售部分出租。自建避免了租赁经营与业主的矛盾,并享有土地和物业升值的收益,也便于资本运作。这一类是最稳健的商业地产模式。

第四类是金融导向的商业地产开发,或者称之为商业金融更妥帖些。商业地产是资金密集型产业,随着产业热度增高,流通性增强,各种非传统地产资金,包括产业富余资金、社会游资、投资基金、外资等,好像找到了避风港,大举进入商业地产行业。


此阶段是商业地产的机会期。随着城市改造,城市化加快,早布局占领市场就意味着优势。商业具有一定的排它性,尤其社区型商业,一旦定点就形成领域,后期大多能找到适宜的经营策略。同时,也是商业地产的转折期。很多先天不足的粗放的开发模式,造成商业开业后人气惨淡,更有些项目甚至招不到商,根本无法开业。一拥而上的冲动投资,在局部产生了过热,摊薄了客流及应得收益,业主与商家议价能力深受损害,短期租金收益降低,种下了长期风险的苦果。

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商业分析
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