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外因 |
优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区 |
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良好的交通环境，位于地铁上盖 |
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内因 |
各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物 |
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各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套 |
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统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享 |
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各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心 |
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开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次 |
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设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源 |
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式
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功能类别 |
收益方式 |
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酒店 |
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写字楼 |
销售/出租 |
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商场 |
一般出租 |
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公寓 |
销售/出租 |
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特征 |
各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响 |
【案例实操】广州中信广场
中信广场位于广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。
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定位 |
广州最顶级的超高层写字楼，超高层写字楼+公寓+小型购物商场 |
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占地面积 |
23,000平方米 |
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总建筑面积 |
320,000平方米 |
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广场组成 |
由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组 成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。 |
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外因 |
优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心 |
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受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力 |
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IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群 |
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内因 |
利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖 |
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以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务 |
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公寓为写字楼提供较好的配套 |
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舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性 |
模式三：以酒店为核心功能的发展模式
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功能类别 |
收益方式 |
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酒店 |
外包经营 |
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写字楼 |
出租 |
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商场 |
自行经营/出租 |
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公寓 |
一般出租 |
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特征 |
全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大 |
