过去的十几年，我国的房地产业特别是住宅产业处于快速发展阶段，当下也正进入了转型和调整的关键时期，而非住宅地产，包括商业地产、旅游地产、产业园区地产等面临着发展的机遇，养老地产也面临着新的机遇和挑战，积极借鉴房地产业发展中的经验教训，对于探索老年人住区开发建设与运营模式具有重要的现实意义。如何适应老龄社会，如何满足老年人的住房需求，已成为我们所面临的、迫切需要考虑的问题，尽快建立能够适应老龄化社会需求的建筑住宅体系已刻不容缓。
一、养老地产既是房地产业的重要业态，也是养老产业的重要部分
老年住区的问题，既有一个解决老年人在哪里住的问题，又有一个采取何种方式养老的问题。因此，老年住区与养老地产，既是房地产业的重要业态，也是养老产业的重要部分。 家家有老人，人人都要老。从1999年起，中国60岁以上的老人已占到总人数的10%，标志着中国已进入老龄社会。往后的三、四十年，中国的老龄化还在快速的推进。中国的老龄化，由于人口基数大，老年人的规模大；再加上长期以来实行的计划生育政策，使“4.2.1”的家庭结构和空巢化比例快速上升，使传统的家庭养老遇到了新问题；再加上我国的老人总体上是未富先老，社会的养老保障体制、机制的建立和养老设施的建设又相对滞后，从而使应对老龄化的任务将成为我国日益紧迫和重要的民生问题及社会问题，是事关国计民生、民族兴衰和国家长治久安的重大问题。
为了积极应对中国的人口老龄化问题，国务院在《中国老龄事业发展“十二五”规划》和《社会养老服务体系建设规划》中强调，要抓紧构建以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的养老服务体系。与此相适应，就要积极探索并抓紧构建以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为支撑的养老住区体系。这同样是一个巨大的系统工程。
居家养老，是中国绝大多数老人的理念，约占中国老人总数的八、九成。对居家养老，一是涉及到对原有住区的适老化改造：包括适合老人使用的厨房、卫生间、浴室、设置走廊扶手和无障碍设施等；二是增加生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等上门服务的内容。
社区养老服务是居家养老的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。这方面，城市应以大的居住小区和街道为重点，农村要以乡镇和大的自然村为基础，依托相应的组织，建设日间照料和短期托养的养老床位，探索城乡居民互助养老的新模式。
机构养老，以设施建设为重点，通过设施建设，实现其养老服务功能。这里，既包括由民政部门提供的养老院、老年养护院；又包括今后依靠社会力量举办的养老公寓、综合性的社区和老年住区，但不管是民政部门提供的养老院、老年养护院，还是社会力量举办的养老公寓和老年住区等，必须既要考虑居住建筑的适老性问题，又要考虑建设医疗保健用房与设施、文化娱乐等公共活动用房与设施，养老管理用房与设施，还要考虑养老服务与运营。所以，开发商在做养老地产前，应先了解养老机构的运营模式，从运营端搞清养老地产的特点。 此外，养老地产是一种投资大、回收时间长的民生工程。如果抱着急功近利的心态，往往很难做好真正的养老地产。总之机构建设的老年住区的内涵比普通住宅项目的内涵要宽得多；衡量一个老年住区项目的水准，更多考虑的是养老设施是否配套，养老服务是否到位，能否为失能、半失能老人提供生活照料、康复护理和紧急救援等功能。所以，老年住区也好，养老地产也好，不仅仅是一个简单的房地产项目，而是必须要有医疗康复设施和养老服务等内容的项目，是养老事业的重要部分。
二、借鉴房地产业发展中的经验教训，探索老年住区开发建设与运营的模式
改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度以来，市场化的改革解决了城镇多数居民的住房问题；同时，还通过不断加强与完善住房保障制度，来解决城镇低收入和中等偏低收入住房困难家庭的住房问题。目前，不断完善由政府提供基本保障，由市场提供满足多层次需求的住房政策与供应体系，已成为大家的共识，也是当前与今后的重要任务。
如前面所说，应对人口老龄化，既是我国当前已经面临，更是今后三、四十年日趋严重的问题。要逐步构建并完善以居家养老为基础，社区服务为依托、机构养老为支撑的老年住区体系，也是一项巨大的系统工程。要解决好这个问题，我认为很有必要借鉴房地产业发展中的经验教训。
可借鉴的第一点是，对困难群体实施养老保障，是政府的责任，政府必须加强；但限于目前的财力，政府近期只能提供基本保障。由政府提供的养老院、养护院、日间照料中心等，只能优先保障孤老优扶对象及中低收入的高龄、独居、失能老人；对多数的老人只能由社区提供的日间照料中心、托老所、老年人活动中心等提供基本的服务，如同在住房保障方面，政府近期主要是对低收入者和中等偏低收入者提供廉租房、公共租赁房为主的基本住房保障，保障房的面积不大，但功能全，实现其基本保障。我们还要看到，住房保障主要是解决城镇低收入或中等偏低收入的住房困难户；而养老问题，由于农村富余劳动力进城，农村的养老问题更为严峻。因此，如何在城乡结合部，利用集体建设用地结合宅基地流转开发建设一些普惠型的养老住区和日间照料中心等，更需各地探索。
