可借鉴的第二点是，养老体系建设应充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。如同中国城镇居民的住房，多数家庭主要是通过在市场购买和租赁两种方式解决的。无论是居家养老、社会养老、还是机构养老、凡是能通过市场解决的，尽量要发挥市场的作用，为各类主体营造平等参与、公平竞争的环境，实现社会养老服务的可持续发展。这方面，也正是我们的一些房地产企业可以参与的。按照国务院办公厅印发的“十二五”社会养老服务体系建设规划，县级以上城市至少要建有一处以收养失能、半失能老年人为主的老年养护设施；新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案；鼓励通过整合、转换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待等设施资源改造用于养老服务；通过用地保障、信贷支持，补助贴息和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业参与养老服务设施的建设、运行和管理；鼓励社会办养老机构收养政府供养对象，共享资源，共担责任。

房地产开发企业可结合自身实际，开发建设与居家养老，社会服务相适应的代际亲情小区，或在新建小区中增加养老服务设施；也可开发建设机构护理型的养老院、护理院和老年公寓；还可在旅游度假区开发休闲养老型社区。

可借鉴的第三点是，对机构养老设施的建设，政府一定要制定规划，企业一定要做好市场调查。如同在住房建设方面，政府强调要加强对个人住房信息的掌握，在此基础上，要组织编制住房建设规划与年度住房计划，并保证土地的供应等。而企业必须要做好市场的需求调查，包括不同消费群体对养老方式，产品需求的调查，这样才能保证总量基本平衡、结构基本合理、价格与消费者的支付能力相适应，使老年住区的建设平稳健康发展。这里，开发企业必须要明白的是，绝大多数的养老老人，主要购买的是养老服务和舒适、安全、便捷、环境好的居住条件及丰富多彩的生活，而不是高档的居住条件。

    可借鉴的第四点是，养老机构设施的开发建设与运营管理最好分离，如同持有型商业地产，最好委托专业化运营团队来实施运营管理一样。而且，机构养老设施中，还包括了医疗康复与生活照顾等内容，远比商业地产复杂，所以更要有专门的人才与专业的运营管理经验。

三、积极探索适应老龄化社会需求的建筑住宅体系

    为了应对人口的老龄化问题，经住建部和民政部批准，中国房地产业协会在2011年11月正式成立了老年住区委员会。根据住建部和民政部核准的业务范围，中国房地产业协会老年住区委员会近两年主要采取了以下措施来推动养老产业的发展：

一是借鉴境外开发建设老年住区的标准、规范和经验，协助政府和行业主管部门提出与实施建设老年住区的标准。自1987年至2011年，住建部、民政部、国家质量监督检验检疫总局、国家发展和改革委员会等相关部委已发布了九本与老年住区的规划设计、建筑设计、养老服务、机构管理、设施设备等方面的设计规范、管理规范或建设标准（详见下附表）。

 中国房地产业协会将协助政府部门对有关标准提出修改、完善的意见。2012年二季度，中国房地产业协会协助哈尔滨工业大学牵头的课题组，对部下达的“养老设施建设设计规范”进行了论证，并报部组织的专家进行了审议。目前，该标准进入了最后的送审阶段。此外，北京、上海、江苏、四川等地也出台了一些地方标准。如北京市2004年出台了《北京市养老服务机构服务质量星级划分与评定》标准，对规范服务很有作用。

    二是结合中国房地产业协会和中国房地产研究会报部批准的“复合型老年住区的开发运营模式”和“老年住区市场化及政策研究”两个课题，对老年住区的开发模式进行比较研究；并结合两个课题，在一些项目中进行实证研究。同时将有关单位正在考虑的老年住区建设项目与中国房地产业协会的课题研究结合起来，并希望将研究成果运用到实际的项目中去。

    三是抓好人才培训，组织经验交流。包括借鉴境内外的先进理念和成功经验，编一些教

材、组织一些人才培训与经验交流，对有关单位与项目提出一些指导性的途径。

    四是会同有关单位争取政府在信贷、投资、税收、土地、医疗等方面的支持；同时关

注北京等一些城市在“十二五”规划中已提到的计划推进以房养老、房屋置换的进展情况。

面对迅速扩大的养老压力，养老地产的发展应该在政策制度、标准规范、人才培养、项目示范等方面做好必要的准备，积极探索老年地产发展的新模式，尽快建立起能够适应老龄化社会需求的建筑住宅体系。