旅游业背后的度假地产分析
作者:新楼盘     来源:新楼盘杂志

随着国家对房地产行业宏观调控措施的持续从紧,住宅地产市场风险日益增大,房地产企业开始寻求多元化发展及长期稳定的投资回报,逐渐将目光投向旅游度假地产,推进了以旅游度假为主题的房地产开发的兴起,但旅游度假地产在土地的一、二级开发过程中均存在较多的难题,也需要房地产企业对其相关问题继续进行审慎研究。


 

一、由旅游消费趋势解析旅游度假地产发展情况

旅游度假地产是在旅游业与房地产业持续发展的基础上产生的,从本质上讲,属于旅游消费的一部分,因此,旅游消费的规律和趋势对旅游度假地产的发展有着重要的指标意义。

 

1、旅游度假地产的概念明晰

虽然都受旅游消费规律的影响,但实质上,旅游地产与度假地产在概念上并不相同,两者是包含与被包含的关系。旅游业起源于游客对旅游的需求,终止于这种需求的满足。一般来说,旅游地产的开发过程是一个根据供需关系作不断调整的过程。而度假地产作为旅游与地产的交叉点,既是旅游地产的一部分,也是旅游业发展到高级阶段的必然产物。同普通的旅游地产相比,度假旅游具有很大的独特个性,更加注重客户在固定旅游目的地的停留,因此对住宿及其配套要求较高,是属于休闲的高级形式。综合起来讲,旅游度假地产作为旅游业和房地产两个黄金产业的高度融合产品,以旅游度假休闲为目的,通过旅游度假业与房地产相结合的综合开发和经营运作而形成各种物业。一般来说,凡依托自然、文化等区域资源、以旅游度假为目的的房地产开发、营销等各类房地产经营活动,全部或部分实现了旅游度假的功能的物业都归属于旅游度假地产的范畴。

 

2、旅游消费趋势与旅游度假地产发展的相关性

旅游度假地产在发展规律上既需要遵循房地产消费规律,同时遵循旅游业受GDP影响的规律,也就是随着人均GDP的增长,旅游地产也将随着旅游消费的日渐成熟而发展,旅游消费的升级带来的直接影响就是促进旅游地产升级。如图一旅游消费趋势示意图所示,当人均GDP超过3 000美元时,旅游形态开始向度假旅游升级;达到5 000美元以上则进入成熟的度假经济时期。根据国家统计局公布的数据,2013年我国人均GDP约为6 767美元,理论上已进入成熟的度假经济阶段,旅游度假地产的发展将迎来黄金时期。


3、旅游度假地产发展态势

目前,国内旅游地产类型呈现出从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。从发展的驱动力看,旅游度假市场基本呈现“一级城市靠地产,二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海等一级城市的旅游房地产基本走“地产”路线,以人造景区和景点来配套住宅、酒店、社区等的开发。但由于受区域环境条件所限,一级城市发展旅游度假地产优势不显。而二、三级城市的旅游度假地产开发则主要走“旅游”路线,依托区域的高等旅游资源进行完整的项目配备。从运作方式看,旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸,以健身、旅游、娱乐、休闲为主题的地产项目逐步兴起,旅游度假地产的运作方式逐渐综合化、多元化。



二、旅游度假地产行业发展概况分析

1、旅游度假地产行业发展环境

从宏观环境讲,首先国民经济的大幅增长、人民生活水平的显著提高以及社会老龄化问题都提升了旅游度假地产的市场需求,为旅游度假地产带来极大的发展前景和利润空间。再加上国家出台的一系列严厉打压政策,让整个房地产行业遭遇冷冬,再有国家对旅游产业的政策支持,使房地产开发企业开始将目标瞄准旅游度假地产,导致旅游度假地产异军突起。

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