从微观环境来说，民众旅游观念的转变也为旅游度假地产行业发展提供了契机。随着社会的进步，民众的旅游观念从满足观光需要到有较高的“个性化、多功能旅游”需求。消费观念的转变直接导致了旅游地产从最传统的景观开发提升为新型的旅游度假综合开发，促进了旅游业和地产业的整合，并拓宽了整个行业的发展空间。

2、旅游度假地产有异于普通地产的个性特征

（1）区域选择不同

旅游度假地产选址在三四线城市或欠发达地区逐渐成为趋势，首先这些地方不受房地产“限价令”等宏观调控政策的影响，且多受到地方政府的支持，房地产开发企业面临的政策风险较小。其次，旅游度假地产开发的重点是将旅游度假与地产相结合，强调的是度假资源的独特性，这些地区在气候、自然资源和生态条件方面有较大优势。

（2）客户群不同

旅游度假地产的主流客群为有固定度假需求的中高端投资类客户，所以地产项目需要满足投资客户的复合性需求，有齐全的配套设施。同时，由于客户群体的分布较为分散，项目宣传推广的难度和成本较高，很多度假配套设施的经营期会因为客流具有季节性特点而出现大亏损，后期经营压力大。

（3）资金回笼和盈利方式不同

旅游度假地产的开发前期占用资金量大，市场也需要较长时间培育，从而使得旅游度假地产的现金流回正时间大大增加，经营周期相对较长。而旅游度假地产的盈利点主要在于提高旅游度假区的土地价值来获得土地的增值收益，投资回报也较为持久，可持续强，价值高。

3、旅游度假地产的运营开发模式

（1）以文化导向型为主题的开发模式

该模式主要依托区域文脉资源，注重对特定历史和文化场景的营造，通过引入旅游地产开发商对当地古民居街区进行改造、建设与运营，使得地方风貌提升，充实休闲和购物功能，形成地方民俗特色休闲街区，进一步的发展形成了以仿古建筑和民俗特色建筑为主的新建设的度假市场，可提供文化度假、民俗生活体验、主题游乐等产品，构建集文化、生态和休闲游乐为一体的创意新城。如西安大唐芙蓉园，建于原唐代芙蓉园遗址所在地，全方位展示了盛唐风貌及皇家园林文化，将观众带进神圣恢宏的盛唐文化之旅。

（2）以生态导向型为主题的开发模式

优美的自然风景、优良的生态环境和优越的区位条件是这类开发模式的资源依托。由于这种居住形式占据了良好的景观空间，通常与市区隔离开，非常适合度假或作为第二居所，因此成为开发商的心仪之地。旅游度假地产的开发需服从生态和文化资源保护，形成环境友好型低密度开发模式，旅游度假为恢复生态和改善居民生活提供支持。产品主要提供生态观光、户外运动和生态度假等功能。这一模式的旅游度假区非常多，如三亚度假区项目群、海南陵水的清水湾，利用绝对稀缺的优势资源，构成清晰的绝版风景，为客户提供休闲度假的自然天堂。

（3）以综合型旅游为主题的开发模式

综合型旅游开发主要依托旅游区域内的旅游资源优势，在旅游区周边建造集休闲度假、会展、教育、娱乐、运动于一体的综合型旅游度假地产。该模式下的旅游地产项目定位需要突出文化内涵的地位，一般以某一主题形式为载体，运用现代科技手段，创造出一个具有娱乐消费功能的休闲度假空间。如海南博鳌湾、北京九华山庄，皆采用此开发模式，突破传统对于景区概念的构想，把景区的休闲娱乐分散到各个角落，配套设施完善，风格鲜明，也作为跨区域重要事务对话的高层次平台使用，赢得全世界的广泛关注。