地段优势：项目地处天津市中心、高架桥旁边，毗邻一个已成型的繁华商业中心。

地段劣势：两面沿河，一侧为公园，仅剩一面做为交通入口，但在主干道的开口仅有一个且非常小，不利于人流的引入。

思路调整：鉴于以上特殊条件的存在，多数开发商认为这块地不适合开发商业地产项目。意向拿地的开发商对于该项目的定位不是十分明确，在开发前期我们设计团队就与开发商、策划团队一起讨论解决方案。在对比多个用地方案、调整数个招商的概念之后，我们最后得出结论：因地块出入交通不便的条件限制，就因势创造一个目的性消费的购物场所，而非一个面向全社会所有人的购物中心。

定位处理：我们把这个项目定位为年轻人的时尚生活广场，配合一些目的型的消费项目，比如餐饮、酒吧、运动品牌等，增强吸引顾客的目标指向性。

人流处理：为了解决交通的问题，在设计方案中我们在通向主入口的位置架设了步行桥，方便商业中心周边的人流进入广场。同时利用公园成为与项目一体的自然景观，在靠近公园与项目的联结处设置美食街，向消费者提供享受景观美食的体验式消费，再通过美食街将人流向广场内部移动。

项目经验：虽然该项目的地段不常规、条件比较特殊，通过在开发前期的思路调整，运用设计手法和商业策划，规避原有的条件限制，盘活现有资源，形成特色鲜明的项目。

Q:什么样的设计受商家的青睐、利于招商，如何提升商铺的物业价值？

A: 高人气即高租金。流线设计重视人流的引入，整体提高商铺的租金与售价

• 入口空间的设计尤为重要

用多种设计手法创造丰富的商业入口空间，吸引人流进入，再通过一定设计手段，把人流集散出去，保持公共空间内人流的连续性和集中性。

• 开发立体的交通流线，提升较高楼层的商业价值

众所周知，底层楼面的商业价值最高，越往上楼层商业价值就递减，如何将人流往上引和往里引，是需要通过一定设计手法来实现的。

• 向地下室商业面积中引入人流

综合来说，地下一层的商业价值是高于二层的，仅次于一层。如何向地下室的商业空间引入人流，还要解决相当多的消防和疏散等技术问题。

• 体验式购物空间将人流引入商业空间腹地进行集散

如何让一个商业地产项目在激烈的市场中脱颖而出，特色理念是其重要因素。体验式消费作为一种新兴理念被越来越多的项目所运用。目前不少商业项目增加了游乐元素，让顾客将其作为一个游乐场，并在不知不觉中被吸引进入购物中心内部进行消费。

• 灵活、指向明确的内部空间流线设计，减少人流沟通阻力

大型商业建筑的内部空间指向性应明确，不能让人产生如身处迷宫的感觉，但又不能过于单调明了、让内部流线缺乏灵活通达感，因此内部空间的设计应以减少人流流动的阻力为目标。

案例分析（二）：无锡新区城投项目 丰富入口与流畅动线 “爬山”体验引人入胜

图2