从就MAS公司自身因素而言,创业期这30年的平稳发展主要得益于两个方面。首先,得天独厚的时代背景对于SPG公司的成长具有至关重要的作用。在零售行业逐步繁荣的社会及经济背景下,SPG准确地赶上了零售地产开发的潮流。从上述各图可以看出,MAS公司成立的60年代,刚好是GDP开始快速增长的转折时期,也是居民收入及消费支出急速增加的分界点,而且60年代刚好也是城镇化推进如火如荼的一个阶段。实际上现在业内主要经营公司几乎都在50-60年代这一时期成立的。
其次,就零售行业的发展来看,源自于30年代引领零售革命浪潮的大规模连锁超市开始进入成熟拓展时期,大型购物中心这种新的经营模式经过半个世纪的孕育也在60年代进入全面勃兴阶段。这些零售业态不同于以往小商店自营式或连锁式发展的地方在于,其更多地是需要依靠大型商业地产作为经营基础。在零售行业这一背景下,MAS成立之初开发大型购物中心的策略就符合零售行业的发展趋势。而且,作为零售业主流的购物中心,在60年代勃兴之后,70年代进入成熟期,80年代后进入了多样化时期。而MAS公司也顺应了这一趋势,公司在60及70年代主要以开发传统购物中心为主,而进入80年代后则开始对购物中心的经营模式提出了一系列全新的见解。
(二) 1990s-2000s:上市跨越发展时期,资金推动并购重组浪潮
通过公司运营的前30年,MSA完成了原始积累,此时随着公司经营规模的扩大和物业种类的增加,MSA开始了从单一化走向集团化运营的尝试。整个90年代美国的经济处于全国性的行业兼并浪潮之中,完成了基础积累的MSA公司也开始将经营战略转移到并购扩张之上。为此,MSA于1993年底将主要资产组建成西蒙地产集团(SPG)并在纽交所融资上市,总融资8.4亿美元。通过借助于资本市场的融资额,SPG正式步入了兼并、收购、战略合作的跨越式发展阶段。
