三、对中国商业地产的启示 (一)需要较长时间消化行业供给过剩的泡沫2003年以来中国进入了快速城镇化阶段,据我们统计2003-2008间年均城镇化率为1.37个百分点为中国历史上最快阶段,同时城市高房价导致了城市人群居住地向城市四周分散趋势明显,以上两个因素为城市周边区域带来了消费力,成为催生中国近年来商业地产浪潮的重要原因。近两年来中国商业地产行业已经进入快速迅猛增长阶段,根据世联地产调研显示北上广深地区已经出现零售地产的阶段性饱和态势,部分二线省会城市在建项目面积合计已经达到现有总面积的一半以上,野蛮生长趋势明显。
根据国家统计局数据,全社会商业营业(商铺)用房增速自2010年开始进入了快速增长阶段,该数据也在过去5年间首次攀升至30%以上,并已经持续到2011年末。与商业营业用房施工面积相互对应的是国家统计局及各地方住建部发布的全社会商业营业用房开发投资完成额指标,该指标略先于施工面积一个季度左右,于2009年四季度进入快速攀升阶段,中枢在35%左右的增长水平位于历史新高,并持续到2011年底。商业物业构建经验显示中国整体商业地产施工竣工周期为2年左右,即意味着2010年所启动的商铺高速投资将在2012-2014年集中进入零售市场,参与渠道间的博弈与竞争。
在收入分配体制改革尚不明朗的背景下,如此大规模的商业地产涌入市场,必然会引起新商业物业空臵率提升和对原有商业的冲击,今年以来中国一线城市已经出现招租进程缓慢,甚至新完工商业物业长时间空臵显现。我们认为未来随着投资驱动增长模式及土地财政模式的转变,中国城镇化速率将较 2003-2008 年间趋缓,商业地产压力将更为凸显。根据美国经验,当人口结构红利(包含城镇化红利)放缓的时期,商业地产空臵率将进入上行阶段,行业也即将进入兼并整合的重要时点。
(二)泡沫消化过程中擅长兼并收购企业有机会成长为龙头如上所述,我国商业地产供给量过剩,商业地产泡沫需要较长时间进行消化,国内优秀企业如果能在发展过程中通过兼并收购整合商业资源,就有可能借鉴SPG的经验获得新的增长空间,并树立企业的龙头地位。
(三)注重品牌形象塑造,善于维护商户关系的企业终将胜出SPG在21世纪能够为投资者带来年均21.2%的净利润增长,其核心策略就是强化了自身的商业品牌,并借此获得了消费者的认同,在这种背景下才能够在商户中确定了能够依靠SPG公司品牌获取客流并不断发展的地位,从而稳定了公司出租率和提高了公司提租能力。国内零售企业的联营模式本质与商业地产公司的品牌招租经营并无区别,因而在公司品牌形象塑造能力上,零售企业经验相对丰富,优秀的零售企业如果能够借用自身的品牌影响力和强大的招商能力与地产商合作进入商业地产开发,相信也能获得较高回报。
广发零售行业研究小组
欧亚菲 ,分析师,华南理工大学管理工程硕士,2000 年进入广发证券,2005 年开始从事零售行业研究。2011 年度新财富批零行业第三名,金牛分析师批零行业第三名,2009-2010 年度新财富批零行业第六名。訾猛 ,分析师,复旦大学经济学硕士,4 年证券从业经历,2011 年进入广发证券发展研究中心。
刘旭 ,研究助理,厦门大学管理学硕士,2011 年进入广发证券发展研究中心。
西蒙地产
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