》 1950S-1970S

大量人口从城市中心移向郊区就业和居住，城市中心商业区发展受限，部分城市还处于写字楼断层阶段。但是市郊行政办公区兴起，不少公司总部搬至郊区，拥有自己独立大楼:利用标志性建筑提升公司品牌名气-

》1970S一1990S

写一楼市场在60年代末至70年代初穷处于高速增长期，同时开发商也着力于专业化的物业管理。1973年出现了经济箫条，空置率持续上扬。到了70年代后期，二战后婴儿潮出生的人现已进入成年期，劳动人口就业极其活跃，写字楼市场又出现一次小高潮:新建面积增加。80年代中后期，大部分城市写字楼由于开发过量导致市场趋于饱和、空显率高企，新见面积骤减，一些开发商和投资商开始转向其他业态项目建设。

》1990，--今

写字楼市场发展已趋成熟，随着信息科技的日渐发达，90年代市场需求旺盛。但二十世纪初受到科技泡沐的冲击、空置率升17%，租金高企。后来发展受经济周期影响明显。

2、中国:写字楼总量上升空间较大

自90年代后，随着第三产生的发展、北京、上海等城市开始大规模建立办公写字楼，在短短二十年，中国写字楼市场逐渐从零星开发发展到相当规模和层次。写字楼市场是第三产业的重要载体，在中国城市由制造业为主导转型为服务业为指导的过程中扮演着重要角色。

美国第三产业2012年GDP占比约79.70%，我国约44.60%，发展迅速，而我第三产业就业人士占比36.10%，年复合增长率约3.15%，目前，全国14个重点城市写字楼可租赁面积已经达到5000万平，近十年年复合增长率高达1 0.7%，而美国写字楼市场已经趋于饱和，增长率稳定在1%。

未来第三产业占比将持续上扬，对写字楼需求逐渐扩大，若按照3.15%的年复合增长率计算，预计到2020年，第三产业就业人口将达46.26%，从第三产业人均占有写字楼数据来看，中美存在着明显差距，美国平均2.85平米/人，中国仅有0.93平米/人。

3、一线城市:市区供应紧张，近郊物业兴起

市区供应紧张，市郊备受青睐:北京写字楼市场空置率降至2.6%，租金409.40元l平方米，高出全国平均70%。北京的写字楼租金高企主要源于近三年新增供应量非常少，北京租金上涨压力较大，根据世邦魏理仕研究，北京近期租赁市场明显放缓，受全球经济放缓影响，部分租户已开始着手于成本控制。市场陆续出现晚交租金、缩减办公面积，提前解约的情况。

从美国重点城市写字楼市场的租金对比情况来看，大部分城市市区与市区的租金相近。目前由于北京金融街与CBO空呈率较低:未.未几年核心地区供应量很有限，这给新兴商圈带来非常好的发展机会.望京、燕莎、以待开发的丽泽商务区陆续兴起，未来租金有望上升。未来随着市郊供给量土升，更多企业考虑搬移至租金较便宜的其他地段，核心地段空呈率将有所回升。

4、二线城市:供应量较大，空置率高企