它之所以诞生，就是因为对于一个比较大的城市来说，它的不同分区，也就是它不同类活动之间的交流成本比较高，因此它就需要一个复合型的建筑来降低这种交流成本。比如一个CBD或是新区，可能聚集的大部分都是金融类办公建筑，如果要满足吃饭或者居住的需求，就要跨越到另一个分区里，这样通勤的时间就会花得比较长。这时如果有一个融合了办公、居住、酒店、会议等各种功能的城市综合体出现，就能大大提升人们做这些活动的效率，这种状况下，城市综合体就是一个非常合适的选择。这里我们还要讲到，城市的生活是由各种类型的活动组合在一起，它强调的是开放和交流，而城市综合体所包括的功能都在一个建筑里，比如说万达广场这样的“城中之城”，把居住、酒店、商业都解决了，是不是就意味着这里办公的人就不需要出去了？这样就带来了另外一个问题——反城市。因为在一个单体里，就能把城市的功能都解决，从而人们就不需要城市的作用了。可以说城市综合体弱化了大城市的作用，所以城市综合体有一个特点，它的本质实际上是“反都市”的。
我认为“都”是比“城”更大一级的概念，有人建议把上海、北京改位上海都、北京都，比原来更高一级。所以把城市综合体描述为“城市孤岛”，也是因为这样的特点。大家可能会问，既然城市综合体是一个反都市性的建筑，那为什么会出现在大都市中呢？这就是我开始说的，当正外部效应大于负外部效应时，就有它存在的必要性了。它可能跟外界的联系是削弱的，但是它内部不同功能之间的转换，提高了效率，提供了更舒适的空间，当这些效用增强的时候，就是所谓正外部效应大于负外部效应的时候。大家在出差和旅行的时候可以观察一下，一线、二线和三线城市，每个城市所体现出来的活力和人的精神面貌是不一样的，这样就会有一个更深刻的理解。
我们分析了城市综合体的起源和本质特点，对什么地方适合投资城市综合体，甚至对于一个地方的什么地段更适合开发城市综合体，应该是有参考借鉴的作用的。比如中国有的三线、四线城市还在做城市综合体，我就真的有点不理解。本身小城市各种活动和各种功能之间的转换效率是非常方便的，城区也不大，甚至也没有在办公楼办公的习惯，还要搞这种城市综合体，我觉这就有点无病呻吟，大大超前了。小城市的便利性很高，舒适性很高，但它的品质不高。要去办公也好，买东西也好，只要是有功能在，应该说到哪里都是非常方便的，这种交流成本是不高的。但非要搞一个反都市性的城市综合体在那，就算是现在存在，如果不能很好地生存的话，失败也是必然的。只有等待这个城市不同的活动成本大大提升以后，才有可能证明它存在的价值。
作为大城市来说，什么地方应该建城市综合体？这实际上跟它地域租金的级差有很大的关系。最适合开发综合体的区域应该是商务中心，或者说是规划中非常有潜力，未来会吸引大量人口，商务活动聚集，或者因为新的交通延伸、产业导向而形成的虚拟区域的地方。前者就像我们熟知的陆家嘴或虹桥之类传统的CBD，而后者就像大虹桥，因为有虹桥二号航站楼，由政府强制规划将要预期形成的，又或者说长风商务中心，政府要强势介入，而且具有这种产业发展前景和消费能力的区域，才有可能适应城市综合体的产生和成长。这就是我想说的，不是所有的城市或者所有的地段都适合建造城市综合体。
刚才讲到城市综合体的本质是反都市性的，为什么反都市性？因为它的内部已经形成了一个都市性。对我们设计来说，如果理解了这个本质，就会是一个很好的指导。我们的城市综合体就是要把它建成一个包罗万象的都市性特征，只有这样才对得起城市综合体的本质和它的名称。如果只是不同功能的堆砌，没有形成一加一大于二的化学作用，就是失败的。这从设计角度来说是一个很大的课题，说起来容易，但做起来就是从整体到细节都要注意的一个课题。
既然今天的内容也是围绕提升城市综合体效率的，那就要特别注意不同功能转换之间内部交通方向的指向问题。城市综合体非常丰富，有很多功能，但是从这种功能到那种功能有可能会非常不方便，或者让人迷惑。那对不起，也许没有人会有耐心，就好像探求迷宫一样，这就跟城市的规划一样。建筑内部和外部的小街小巷的空间尺度感是不一样的，大家要注意，每个地方的消费习惯、消费心理也是不同的。就像万达，它就很清晰，非常简单，也非常粗暴，所以在当下还是比较成功的。但是我们看一些国外比较成功的城市综合体，比如六本木，它的空间就比较丰富，但是它路线的指向还是比较清晰的。而中国是太清晰了，清晰到场所感和趣味性都不大了，但是一些优秀的城市综合体在这方面就做得非常好。
四、城市综合体——“城市细胞核”
后面我会说得稍微简单一点。有人说城市综合体是“城市细胞核”，因为细胞核具有裂变的功能。比较有名的一个案例是博多运河城（见图7）。博多是明治维新最早对外开放的城市，后来因为东京、大阪的兴起就有点衰败了。它建造了一个体量非常大的城市综合体，现在已经是一个旅游的目的地了，中国的油轮到日本都要去这个地方看，这已经成为世界游客的必经之地。为什么能做到这一点？因为它非常大，有足够的体量来容纳这些空间，商务展厅、非常有名的拉面竞技场、福冈城市剧场等等。博多运河城容纳了不同的功能在内，而它的设计也非常好。
图7——博多运河城
