三里屯SOHO的中庭比较紧凑，商铺划分基本无面积浪费，非常符合潘石屹想多卖地的诉求。商业综合体的收益和影响是随周边环境变化而变化的。特别是当周 边出现定位相仿的新综合体，很容易造成原本红火的商业综合体出现客流流失，空置率变高，这就要求商业综合体的平面设计特别是商业裙房的平面设计具有预见性 并能适当的调整。例如早期上海正大广场定位为上海顶级品牌中心。之后由于恒隆广场和上海新天地的崛起，造成该商场商业消费群体不足，其整体出租率一度不足 60%。后来，正大先后引进真冰溜冰场、KTV、健身馆、美容院、反斗城等业态，出租率迅速回升至 98%。三里屯SOHO的曲线的本身就不太好变更，而商铺还是精装修交房，室内布局更加固定。面对已经出现的业态混乱和经营不善，三里屯SOHO现有的平 面设计由于预见性不足，造成内部业态组合很难再调整 (比如增设主力店），以往国内出现过一些类似案例，如宁波世贸中心、福州华联商厦等等，这类商业综合体的最终结局往往就是倒闭拍卖。

三里屯Village设计

   很多人不知道，三里屯Village是太古是从别的发展商那里收购的， 2003年，总部位于上海的香港发展商Tony Wong找到欧华尔，表示要和北京当地发展商国锋合资联营，为三里屯区的两个地块进行总体规划和建筑设计。这两个地块之间有一个零售、娱乐综合区(容积率 3.3)，总共约5万2千多平方米。允许的容积率为1.5，高度限制为15米。

   在地块的限高和容积率的控制下，垂直集中式商业布局被否定了，欧华尔决定采用步行商业街区的模式，从2004 年开始，规划设计首先考虑的是城市及地区原本的肌理和历史。将十多栋低层建筑组合起来，建筑的高度和风格各异，因而形成不同的空间和视觉感受，但同时维持 宜人的空间尺度；而许多通道、巷子、小径和庭院，纵横交错环绕于其间，同时形成城市广场。俗话说：“宽街无闹市”。在这种模式下，商铺被安排在相对小的空 间里，不容易留下死角。同时也给人造成人群熙熙攘攘的效果。

三里屯Village 2004年总图