3.3.1 人口与购买力调查分析
有关入口数和家庭人口的组成，可参考当地街道办事处和派出所存档的户籍人口数和人口普查资料。所需调查的项目有：常住人口数、家庭构成、人口密度、年龄构成、受教育程度、职业、人口自然增加率、家庭人均收入、白天流动人口数、家庭年支出及支出结构。对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何?人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯，值得注意的是，低收入者不一定是低消费者，而有可能是高消费者。其中较主要的项目有：
3.3.1.1 家庭人口及收入水平。家庭状况包括人口、家庭成员年龄、收入状况等因素，它不仅会影响到消费需求的总量，还会影响到需求的结构。如每户家庭的平均收入会影响商店的销售量，平均收入的提高会增加家庭对所需商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对商店的销售产生较大的影响，比如两个年轻人组成的家庭，购物多追求时尚化、个性化，而有一个独生子女的三口之家，则其消费需求大多是以孩子为中心来进行。家庭成员的年龄也会对商品形成不同需求，比如老龄化的家庭倾向于购买保健品、健身用品和营养食品等，而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
3.3.1.2 人口密度。其他条件相同阶情况下，一个地区人口密度越大，对商店建店越有利，商店的规模也可相应扩大一些。一个地区的人口密度一般用每平方公里的人数或户数来衡量。考虑到外出而带来人口的流动性，为了便于分析，我们引进白天人口数这一概念：白天人口数＝户籍人口数(除幼儿)十该地区上班、上学人口数—到外地上班、上学人口数。白天人口密度高的地方多为办公区、旅游娱乐区和学校文化区。白天人口密度越大的地区则其潜在市场需求越大。
3.3.1.3客流量。客流量大小是影响零售大卖场成功的一个关键因素，在其他条件相似的情况下，将大卖场设在来往行人最密集的位置是最佳的。客流包括现有客流和潜在客流。但客流规模大，并不一定带来商店的兴隆，应作具体分析。客流量因时间(每天不同的时刻、平时与周末、不同的季节)、气候条件的变化而存在差异，调查分析时要充分考虑到这些差异性，并进行调整与修正。同时要研究大卖场的有效客流量是多少？例如上海的豫园商城是集园林，庙宇，市场为一体的商业区，每天客流量在数十万以上，但是客流的大部分是旅游的，不是买客，消费目标是旅游和餐饮。如果在这里选择开近万平米的大卖场，则是肯定不行的，应在预测了有效客流的预期购买量之后再做决定。
3.4 分析街道特点
选择商店的开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉路口客流集中，可见度高，是最佳的开设地点；有些街道由于两端的交通条件不同或基础文化娱乐设施不同或通向的地区不同，客流主要集中在街道的一端，表现为一端客流最多，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜选在客流集中的一端；还有些街道，中间地段客流规模大于两端，相应地，店址选择在街道中间就能更多地得到客流。
3.5 竞争对手的调查分析
在大卖场选址调查的第二阶段，必须在上一阶段对竞争对手在整个城市面上调查的基础在大卖场选址时，除了对以上大的项目调查外，具体地点选址还必须对以下虽属细节问
上，缩小到商圈内再作一深入、细致的调查分析。在大卖场选择开设地点时，必须要分题但又颇为重要的因素进行调查。析竞争对手。对竞争对手的分析可以分为业内竞争和行外竞争两种形式。随着市场竞争的加剧，为了吸引更多的顾客群体，为顾客提供一站式购物（one－stop shopping），常对于一块符合区位选择的用地是否适合大卖场开发，需要对用地的经济状况进行综合分常会看见门店出售的商品与商店的类型毫不相关的现象，这种现象被称为掠夺式销售。 一般来说，开设地点附近如果竞争对手众多，且商品结构、服务水准等相类似，则新店很难获得巨大成功，但若新店经营独具特色，竞争力强，也能吸引大量客流，促进销售用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先，如果用地的所有者增大，增强店誉。调查对象主要为本区域内的大型百货商店、大型综合超市以及日用品批发(或零售)市场等可能与大卖场产生直接竞争的企业。调查的重点是该地区主要竞争对手有哪些，潜在对手有哪些，它们的威胁有多大？大卖场与它们相比在竞争中存在哪些优势等等。
3.5.1 店铺硬件调查。主要包括：竞争店的选址、店铺外观形象、建筑物构造、停车场的设计、经营设施配置等方面的调查。
3.5.2 店堂陈列布局调查。主要包括：竞争店的楼面构成、平面布局、面积分割、商品陈列及店堂气氛营造等方面的调查。
3.5.3商品能力调查。对竞争商店商品品种齐全的程度、商品的价格带、商品的品质、货源供应等情况进行调查分析。
3.5.4顾客层次的调查。对竞争商店客户年龄层次和收入层次进行调查。
3.5.5 店铺运营管理调查。对竞争商店促销、补货、陈列及环境卫生等方面的调查。
3.6 大卖场具体地点调查
在大卖场选址时，除了对以上大的项目调查外，具体地址选址还必须对以下虽属细节问题但又颇为重要的因素进行调查。
3.6.1 用地经济状况评估
对于一块符合区位选择的用地是否适合大卖场开发，需要对用地的经济状况进行综合分析。
用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先，如果用地的所有者不止一个，需要获得每一个所有者的认可。其次，需要分析用地的合理价格或租金，决定是否值得购买并能够获得投资回报。第三，用地必须允许进行零售开发，如果是非商业开发用地，需要考虑改变用地性质的可能性。城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商业用地，但是在某些情况下，改变用地性质是有可能的，特别是与居住配套的商业开发。由于大型大卖场往往会给周围的居民带来恐惧，他们担心大卖场的交通会打扰居住区宁静的街道，所以从长远考虑，改变用地性质除了要和规划部门接触之外，还必须处理好与居民的关系，消除它带来的不利影响。
3.6.2 用地的物理状况
在用地取得之后，还需要对用地进行实地调查，对用地的规模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析，判断其是否适合大卖场开发。
图四 某超市地块航拍
